Acquisto di un immobile

Acquisto di un appartamento in un nuovo complesso residenziale / Acquisto di una vecchia casa / Acquisto di un terreno edificabile / Come possiamo aiutarvi

Acquisto di un appartamento in un nuovo complesso residenziale

Grazie alle ampie superfici, all’elevato livello di comfort, alla posizione e alle strutture connesse (ad esempio negozi, sale fitness, ecc.) l’acquisto di un appartamento in un nuovo complesso residenziale sembra una scelta ispirata per molte persone.

In linea di principio, la stragrande maggioranza degli appartamenti nei nuovi complessi residenziali viene stipulata prima della loro costruzione mediante (i) un contratto di prenotazione, seguito da (ii) un contratto preliminare di compravendita, seguito da (iii) un contratto di vendita.

Nella stragrande maggioranza dei casi, la costruzione e la vendita di appartamenti residenziali vengono effettuate da aziende affidabili, in modo da evitare spiacevoli sorprese.

Tuttavia, nella pratica, possono sorgere diversi problemi in relazione ai nuovi sviluppi residenziali:

• dopo il pagamento di un deposito, il costruttore fallisce;
• il termine di completamento della costruzione viene prolungato oltre il tempo originariamente concordato;
• le finiture delle parti comuni sono poco curate;
• il verbale di collaudo dell’edificio non può essere concluso al termine dei lavori perché la concessione edilizia non è stata rispettata (ad esempio, sono stati costruiti più piani di quelli originariamente autorizzati);
• il nuovo blocco non può essere collegato alle reti di utenza;
• Le utenze sono fornite su base vincolata a prezzi artificialmente aumentati dal costruttore;
• si scopre che alcune parti dell’edificio che avrebbero dovuto essere comuni a tutti i comproprietari sono di proprietà esclusiva del costruttore;
• vengono fissate varie tariffe esorbitanti per i cosiddetti servizi di gestione condominiale;
• i documenti di costruzione (ad es. libro tecnico, ecc.) non sono presentati;
• si sta discutendo l’istituzione di associazioni di proprietari.

La maggior parte di queste situazioni spiacevoli può essere evitata controllando una serie di aspetti tecnici, legali ed economici:

• richiedere e verificare il certificato urbanistico rilasciato per la costruzione del futuro complesso edilizio, al fine di verificare il tipo di costruzione possibile (ad esempio, il numero massimo di piani);
• richiedere e controllare il permesso di costruire per verificarne la conformità con le disposizioni del certificato urbanistico e la realtà sul campo (ad esempio, quanti piani ha l’isolato, se è rispettato il numero di posti auto, se è rispettata l’altezza massima dell’edificio, ecc;)
• verifica dell’assenza di controversie relative ai titoli di proprietà dei terreni;
• verifica dell’assenza di procedimenti di annullamento del permesso di costruire;
• Verificare la posizione del futuro edificio rispetto ai confini di proprietà del terreno (ad esempio, per evitare di acquistare un appartamento le cui finestre potrebbero essere bloccate dalla costruzione di un nuovo edificio sul terreno confinante);
• verificare che l’edificio sia collegato direttamente alle reti di servizi (acqua, gas, elettricità, ecc.);
• Controllare e negoziare tutti i termini del contratto di prenotazione, in modo che l’acquirente sia adeguatamente protetto in caso di fallimento del costruttore;
• la verifica e la negoziazione di tutte le clausole del contratto preliminare di compravendita (ad esempio la fissazione di scadenze certe per l’esecuzione della costruzione, la definizione di penali in caso di ritardo dei lavori, il diritto di risolvere il contratto se il costruttore non adempie ai suoi obblighi, il diritto al rimborso della caparra versata e di eventuali danni, ecc;)
• Controllare e negoziare tutte le clausole del contratto di vendita (ad esempio, evitare l’obbligo di pagare tariffe non specificate per i servizi di gestione, evitare di pagare le utenze allo sviluppatore invece che ai fornitori autorizzati, stabilire clausole penali nel caso in cui lo sviluppatore non consegni tutti i documenti di costruzione all’associazione dei proprietari, ecc;)
• il seguito della cancellazione di tutte le ipoteche in tutti i registri immobiliari (l’intero registro fondiario, l’intero registro dei fabbricati, il registro degli appartamenti, il registro dei posti auto, ecc.

Tutti questi aspetti possono essere verificati con diversi specialisti del settore (ad esempio, architetti, ingegneri edili, geometri, notai, avvocati, ecc.)

In altre parole, si possono evitare situazioni spiacevoli conoscendo la situazione legale dell’appartamento prima di acquistarlo.

Per maggiori dettagli su cosa significa conoscere lo stato giuridico di un immobile, visitate la sezione Stato giuridico di un immobile.

Per ulteriori informazioni sui processi relativi alle licenze edilizie, visitate la sezione Annullamento della licenza edilizia.

Acquistare una vecchia casa

Grazie ai costi più bassi rispetto alle nuove abitazioni e/o all’impressionante architettura degli edifici del periodo interbellico e/o alla loro ubicazione in zone centrali, i vecchi edifici (precedenti agli anni ’90) possono essere davvero interessanti.

In generale, l’acquisto di un vecchio edificio richiede una verifica sommaria dei documenti di proprietà, la loro registrazione nel catasto e il pagamento di tutte le imposte al fisco aggiornato.

Tuttavia, nella pratica possono verificarsi diverse situazioni spiacevoli:

l’acquisto di un edificio da un venditore i cui titoli di proprietà non sono validi;

• acquisto di un immobile in corso di rivendicazione da parte del vero proprietario;
• l’acquisto di un immobile soggetto a leggi speciali di retrocessione;
• l’acquisto di un edificio costruito senza permesso di costruire;
• l’acquisto di un immobile senza rispettare il diritto di prelazione stabilito dalla legge a favore di determinate autorità/istituzioni pubbliche;
• l’acquisto di un edificio che non può essere demolito, ma deve essere mantenuto nel suo stato originale di costruzione (ad esempio, una casa classificata).

Per evitare tali situazioni, è possibile effettuare una verifica della situazione giuridica dell’immobile:

• verifica della legalità dei documenti di proprietà del venditore;
• verificare se il bene è soggetto o meno alle leggi sulla restituzione;
• verificare se l’immobile è oggetto di una causa o di un’esecuzione;
• verifica delle relazioni e degli accordi con i vicini;
• verifica della classificazione dell’edificio nell’elenco dei monumenti storici e/o degli edifici protetti;
• verifica dello stato giuridico del terreno relativo alla costruzione (in termini di proprietà e/o uso);
• identificazione dei parametri urbanistici dell’edificio (ad esempio, edificio in un’area protetta, edificio da demolire o meno, ecc.)

Questi aspetti possono essere verificati sia sulla base di documenti e informazioni in possesso del venditore, sia a seguito di un dialogo con le autorità competenti.

Acquisto di terreni a scopo edificatorio

L’acquisto di un terreno per la costruzione di un edificio può comportare la verifica di una serie di aspetti:

• verificare se il terreno è soggetto o meno alle leggi sulla retrocessione;
• la legalità dei documenti di proprietà della terra;
• nel caso in cui gli atti di proprietà siano titoli di proprietà emessi in base alla Legge n. 18/1991, verifica dei documenti in base ai quali sono stati emessi;
• verifica dell’esatta posizione del terreno rispetto ai confini della proprietà e dell’accuratezza dei documenti che stabiliscono i confini;
• verifica della documentazione catastale su cui si basa il diritto di proprietà e dell’incidenza delle sovrapposizioni con i terreni confinanti;
• Verifica dei parametri urbanistici del terreno (ad esempio, se il terreno è edificabile o meno, POT, CUT, regime tecnico dei terreni, ecc;)
• verificare le eventuali limitazioni legali alla costruzione di reti;
• verificare se il terreno è oggetto di una controversia o meno.

Per maggiori dettagli sui terreni soggetti alle leggi sulla restituzione, si veda la sezione Restituzione di proprietà nazionalizzate.

Per ulteriori informazioni sui terreni sovrapposti, consultare la sezione Terreni sovrapposti.

Come possiamo aiutarvi

In collaborazione con specialisti in tutti i campi (notai, architetti, ingegneri edili, geometri, ecc.) i nostri avvocati possono consigliarvi e fornirvi tutte le informazioni necessarie al momento dell’acquisto di un immobile, in modo che l’acquisto avvenga con cognizione di causa e al riparo da situazioni indesiderate.

Ulteriori informazioni relative all’acquisto di un immobile