Diritti di superficie

Concetto / Regime giuridico applicabile / Istituzione del diritto / Contenuto del diritto / Come possiamo aiutarvi

Nozione

Come regola generale, il titolare del diritto di proprietà di un edificio è anche il titolare del diritto di proprietà del terreno collegato (ad esempio, il terreno sotto l’edificio, nonché il terreno necessario per il normale funzionamento dell’edificio).

In alcune situazioni, il proprietario di un edificio non è anche proprietario del terreno su cui sorge, ma ha solo un diritto d’uso.

Il contratto di locazione di un edificio è un diritto composto da due diritti distinti: (i) il diritto di proprietà di un edificio e (ii) il diritto di utilizzo del terreno su cui sorge l’edificio (ad esempio, il terreno sotto l’edificio e il terreno in eccesso necessario per il normale funzionamento dell’edificio).

Il diritto di superficie è diverso dalla situazione di una persona che è proprietaria di un edificio e ha in uso un certo terreno, assegnato dalle autorità statali rumene prima del 1990. Per quest’ultima situazione si rimanda alla sezione Diritto d’uso del terreno o alla sezione Ordine del Prefetto.

Regime giuridico applicabile

In Romania, il diritto di superficie ha due normative distinte, a seconda della data di nascita del diritto.

I diritti di superficie acquisiti prima del 01.10.2011 sono disciplinati dal vecchio Codice Civile.

D’altra parte, i diritti di costruzione acquisiti a partire dal 01.01.2011 sono disciplinati dal nuovo Codice Civile.

Istituzione del diritto

Il diritto di superficie può essere costituito in varie forme: (i) per mezzo di un contratto, (ii) per mezzo di un testamento, (iii) per usucapione, ecc.

Mediante un contratto, la locazione dell’immobile può essere stabilita sia a titolo oneroso (ad esempio, per un canone mensile/annuale, ecc.) sia a titolo gratuito (senza alcuna contropartita).

Contenuto del diritto

In quanto diritto complesso, il contratto di locazione immobiliare riguarda (allo stesso tempo) sia il diritto di proprietà dell’edificio che il diritto di utilizzo del terreno.

Di norma, il diritto di superficie si esercita alle condizioni stabilite nell’atto costitutivo (ad esempio, dal contratto che ha dato origine a tale diritto).

Il titolare del diritto può disporne liberamente (ad esempio tramite vendita, donazione, ecc.).

Va sottolineato che, finché l’edificio esiste sul terreno, il diritto d’uso del terreno può essere alienato e/o gravato (ad esempio tramite la creazione di un’ipoteca) solo insieme al diritto di proprietà dell’edificio.

Se il titolare del diritto di superficie è disturbato nell’esercizio del suo diritto, ha un rimedio legale che consiste in un’azione confessionale, che può essere intentata in qualsiasi momento e contro qualsiasi persona (compreso il titolare del diritto di proprietà del terreno).

L’azione confessoria è un’azione con la quale il titolare di un diritto di superficie chiede al tribunale il riconoscimento e la tutela del proprio diritto.

Come possiamo aiutarvi

• Il nostro team di avvocati può aiutarvi in qualsiasi aspetto del diritto di superficie:
• determinare se si è titolari di un diritto di superficie o di un diritto simile;
• identificazione del regime giuridico applicabile al diritto di superficie;
• determinare il contenuto del diritto di superficie (ciò che si può o non si può fare come superficiario);
• proteggere i vostri diritti di superficie in una controversia.

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