Acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun a unui imobil ce formează obiectul Legii nr. 10/2001

Odată cu apariția Legii nr. 10/2001, în peisajul juridic românesc s-au conturat două opinii diametral opuse, în ceea ce privește posibilitatea foștilor proprietari de a obține restituirea bunurilor preluate de regimul comunist:

  • într-o primă orientare, s-a considerat că un proprietar deposedat poate obține retrocedarea bunului, fie prin procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001, fie pe calea dreptului comun (acțiune în revendicare imobiliară);
  • într-o a doua orientare, s-a considerat că un proprietar deposedat poate obține retrocedarea bunului numai prin procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001, calea dreptului comun fiind exclusă odată cu apariția Legii nr.10/2001.

Acest conflict de orientări a fost soluționat de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secțiile Unite prin decizia nr. 33/09.06.2008, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 108/23.02.2009, dată în soluționarea unui recurs în interesul legii.

În cele ce urmează, vom prezenta, succint, o parte din criteriile de soluționare a acțiunilor în revendicare, stabilite de Înalta Curte de Casație și Justiție, după pronunțarea deciziei nr. 33/09.06.2008, respectiv:

1. Ori de câte ori bunul revendicat intră sub incidența Legii nr. 10/2001, aplicabilitatea acesteia în cadrul acțiunii în revendicare întemeiate pe dreptul comun, este în afara oricărui dubiu;

2. În situația în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător, în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost contestat, pentru motive de nelegalitate, legalitatea acestuia nu poate fi verificată de către instanță în cadrul unei acțiuni în revendicare întemeiate pe dreptul comun;

3. Un imobil preluat fără titlu nu generează automat un “bun” în accepțiunea jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului;

4. Chiriasul cumpărător, în baza Legii nr. 10/2001, al cărui contract nu a fost desființat, pentru motive de nelegalitate, este titularul unui “bun” în acceptiunea jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului;

5. În cazul revendicarii pe calea dreptului comun, a unui bun ce intră sub incidență Legii nr. 10/2001, nu se aplică regulile clasice privind compararea de titluri.


 1. Ori de câte ori bunul revendicat intră sub incidența Legii nr. 10/2001, aplicabilitatea acesteia în cadrul acțiunii în revendicare întemeiate pe dreptul comun, este în afara oricărui dubiu

În același sens este opinia Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

“ Cum, în speţă, reclamanta a pretins că imobilul revendicat a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950, restituirea acestuia intră în domeniul de reglementare al Legii nr. 10/2001, conform art. 1 alin. (1) cu referire la art. 2 alin. (1) lit. a) din acest act normativ ”;[1]

„ Astfel, în condiţiile în care reclamanţii au pretins că imobilul în litigiu ar fi fost preluat de stat în anul 1950, ceea ce atrage includerea lui în categoria imobilelor preluate abuziv ce cad sub incidenţa Legii nr. 10/2001, conform art. 1 alin. (1) din acest act normativ, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, în soluţionarea acestei acţiuni nu se poate face abstracţie de dispoziţiile legii speciale de reparaţie, în interpretarea realizată prin Decizia nr. 33/1998, obligatorie potrivit dispoziţiilor art. 3307 alin. (4) C. proc. civ.”;[2]

„ Pe de o parte, fiind vorba de un imobil preluat de către stat prin aplicarea Decretului nr. 92/1950, el intră în sfera de reglementare a Legii nr. 10/2001, aşa încât acţiunea în revendicare nu poate fi soluţionată făcând abstracţie de normele de drept material conţinute de acest act normativ, iar, pe de altă parte, trebuia stabilit, într-adevăr, dacă în cadrul acţiunii în revendicare, promovate după intrarea în vigoare a legii speciale, care prevede o anumită procedură de restituire a imobilelor, reclamantul se poate prevala de un “bun” care să-i facă admisibil demersul ”.[3]

[1] Decizie civilă nr. 7854/04.11.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție

[2] Decizie civilă nr. 1878/12.06.2014 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă

[3] Decizie civilă nr. 7430/05.12.2012 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă


2. În situația în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător, în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost contestat, pentru motive de nelegalitate, legalitatea acestuia nu poate fi verificată de către instanță în cadrul unei acțiuni în revendicare întemeiate pe dreptul comun

În acțiunile în revendicare întemeiate pe dreptul comun se poate analiza numai care dintre titlurile de proprietate exhibate urmează să fie preferat, în acord cu particularitățile Legii nr. 10/2001, Deciziei nr. 33/2008 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție, în soluționarea unui recurs în interesul legii, respectiv în acord cu practica recentă a Curții EDO.

În cadrul unor astfel de actiuni nu se poate analiza respectarea sau nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, întrucât în acest fel s-ar ajunge la eludarea unei norme imperative a legii, mai precis la încălcarea prevederilor art. 45 alin. 5 din Legea nr.10/2001 .[1]

Încălcarea prevederilor art. 45 alin. 5, care au stabilit un termen special de prescripție extinctivă, în ceea ce privește demersurile judiciare în cadrul cărora se poate verifica respectarea sau, după caz, nerespectarea Legii nr. 112/1995, s-ar traduce prin faptul că, dacă în cadrul acțiunilor în revendicare s-ar putea analiza prevederile Legii nr. 112/1995, acest lucru ar echivala cu o analiză juridică realizată cu mult după împlinirea termenului de prescripție extinctivă.

Fiind împlinit termenul de prescripție existinctiva, în ceea ce privește acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului încheiat în bază Legii nr. 112/1995, devin aplicabile prevederile art. 45 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora contractul este valabil încheiat, în afara oricărui dubiu sau interpretări.[2]

Prin neatacarea în termen a contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995, contract în baza căruia chiriașul cumparator are calitatea de proprietar asupra imobilului revendicat, acesta se consolidează cu efect retroactiv, motiv pentru care, după expirarea termenului de prescripție nu mai este permisă niciun fel de analiză juridică în ceea ce privește respectarea sau, după caz, nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În același sens este și opinia Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

„ In consecinţă, titlul de proprietate al pârâţilor, nefiind atacat în termen, s-a consolidat retroactiv, neputându-se verifica, în prezent, dacă dreptul dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare a fost transmis cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 ”;[3]

„ Prin art. 480 C. civ. şi art. 44 din Constituţia României este apărat dreptul de proprietate al oricărei persoane care l-a dobândit în condiţiile legii şi care are un bun în sensul art. 1 din Protocolului nr. 1 adiţional la Convenţie, iar recurenţii-pârâţi au un drept de proprietate asupra apartamentului şi garajului în litigiu, dobândit în baza contractelor de vânzare-cumpărare, a căror valabilitate nu poate face obiect de analiză în prezenta cauză, deoarece prima instanţă nu a fost învestită cu o cerere având ca obiect constatarea nulităţii contractelor ”;[4]

„ Referitor la reaua-credinţă a pârâţilor, care ar înlătura în acest fel garanţiile oferite de Convenţie în favoarea lor, acest aspect nu poate fi reţinut ca atare, atât timp cât atitudinea subiectivă a acestora la perfectarea actelor juridice pentru imobilul în litigiu nu poate fi cenzurată în prezentul litigiu, ci în cadrul unei acţiuni în nulitate, pierdută irevocabil de reclamanţi în litigiul anterior ”;[5]

[1] Art. 45 alin. 5 din Legea nr. 10/2001: Prin derogare de la dreptul comun, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acţiune se prescrie în termen de un an*********) de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

[2] Art. 45 alin. 1 din Legea nr. 10/2001: Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.

[3] Decizie civilă nr. 1530/21.02.2011Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[4] Decizie civilă nr. 4718/01.06.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[5] Decizie civilă nr. 7538/11.12.2012 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă


3. Un imobil preluat fără titlu nu generează automat un “bun” în accepțiunea jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului

Noțiunea de „bun” este o noțiune autonomă dezvoltată de Curtea EDO în jurisprudența creată prin raportare la art.1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Într-o primă fază, Curtea EDO a considerat că pentru a fi în prezența unui „bun”, în ceea ce privește un imobil preluat de statul comunist, este suficient ca persoana respectivă să obțină o hotărâre judecătorească, chiar nedefinitiva, prin care se se constate nevalabilitatea titlului statului.

Această jurisprudență a cunoscut nuanțări, iar prin intermediul hotărârii pilot pronunțate de Curtea EDO în cauza Maria Atanasiu și alții împotriva României, noțiunea de „bun” a căpătat un nou înțeles.

Începând cu pronunțarea acestei hotărâri, Curtea EDO a considerat că în ceea ce privește un imobil preluat de statul comunist, fostul proprietar se consideră titularul unui „bun” numai în cazul în care acesta obține o decizie judecătorească sau administrativă prin care se se constate, nu numai nevalabilitatea titlului statului, ci și să se dispună restituirea / retrocedarea bunului.

Această schimbare de jurisprudență a fost recunoscută de Înalta Curte de Casație și Justiție prin mai multe hotărâri de speță, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

„ Astfel, se arată că un “bun actual” există în patrimoniul proprietarilor deposedaţi abuziv de către stat doar dacă s-a pronunţat în prealabil o hotărâre judecătorească definitivă şi executorie prin care nu numai că s-a recunoscut calitatea de proprietar, ci s-a şi dispus expres în sensul restituirii bunului (parag. 140 şi 143) ”;[1]

„ În jurisprudenţa Curţii Europene s-a produs o schimbare în raţionamentul construit pe tiparul cauzei Păduraru contra României din 1 decembrie 2005, continuând cu cauzele Străin şi Porţeanu, pe care Curtea le-a aplicat constant, fără nicio abatere, în practica ulterioară, în ceea ce priveşte conţinutul conceptual al noţiunii de „bun”.

Astfel, dacă în practica anterioară, simpla pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti, chiar dacă aceasta nu avea caracter definitiv, prin care se constata nelegalitatea preluării de către stat a unui imobil înainte de anul 1989, reprezenta o privare nejustificată de proprietate, apreciindu-se că reclamanţii deţineau chiar un „bun actual”, în măsura în care vânzarea unor imobile s-a realizat ulterior, ori doar un „interes patrimonial” de a obţine restituirea în natură, cu aceeaşi valoare ca şi un bun actual în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1, în cazurile în care vânzarea a operat înainte de pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti (cauza Păduraru, par. 83-87; cauza Porţeanu, par. 339), în cauza Atanasiu şi alţii contra României – hotărârea din 12 octombrie 2010, publicată în M. Of. al României nr. 778 din 22 noiembrie 2010, s-a arătat că un „bun actual” există în patrimoniul proprietarilor deposedaţi abuziv de stat doar dacă s-a pronunţat în prealabil o hotărâre judecătorească definitivă şi executorie, prin care nu numai că s-a recunoscut calitatea de proprietar, ci s-a şi dispus expres în sensul restituirii bunului (par. 140 şi 143) ”;[2]

„ Astfel, dacă în practica anterioară, simpla pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti, chiar dacă aceasta nu avea caracter definitiv, prin care se constata nelegalitatea preluării de către stat a unui imobil înainte de anul 1989, reprezenta o privare nejustificată de proprietate, apreciindu-se că reclamanţii deţineau chiar un „bun actual”, în măsura în care vânzarea unor imobile s-a realizat ulterior, ori doar un „interes patrimonial” de a obţine restituirea în natură, cu aceeaşi valoare ca şi un bun actual în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1, în cazurile în care vânzarea a operat înainte de pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti (cauza Păduraru, parag. 83-87; cauza Porţeanu, parag. 339), în cauza Atanasiu şi alţii contra României – hotărârea din 12 octombrie 2010, publicată în M. Of. al României nr. 778 din 22 noiembrie 2010, s-a arătat că un „bun actual” există în patrimoniul proprietarilor deposedaţi abuziv de stat doar dacă s-a pronunţat în prealabil o hotărâre judecătorească definitivă şi executorie, prin care nu numai că s-a recunoscut calitatea de proprietar, ci s-a şi dispus expres în sensul restituirii bunului (parag. 140 şi 143) ”.[3]

[1] Decizie civilă nr. 7538/11.12.2012 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă

[2] Decizie civilă nr. 5300/18.11.2013 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă

[3] Decizie civilă nr. 827/13.03.2014 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă


4. Chiriasul cumpărător, în baza Legii nr. 10/2001, al cărui contract nu a fost desființat, pentru motive de nelegalitate, este titularul unui “bun” în acceptiunea jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului

În aceleași sens este și opinia Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

„ Pârâta este sub protecţia art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, deoarece are un bun în sensul Convenţiei, fiind titulara unui drept de proprietate, dobândit în baza unui contract de vânzare – cumpărare, ce nu a fost anulat ”;[1]

„ În ceea ce îi priveşte pe pârâţii D.V. şi D.R., se constată că aceştia deţin un „bun actual” în sensul Convenţiei, deoarece au cumpărat apartamentul în litigiu în baza unei legi în vigoare, la un moment la care nimeni nu a contestat valabilitatea titlului cu care statul dobândise imobilul în litigiu şi nu se formulase vreo cerere de restituire în natură a bunului ”;[2]

„ Astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, cei care se pot prevala de un bun, paralizând o dată în plus demersul reclamanţilor, sunt pârâţii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate conform Legii nr. 112/1995, nu au fost atacate înăuntrul termenului special de prescripţie, validându-se prin necontestare ”;[3]

„ Atâta timp cât aceste contracte sunt valabile, nefiind anulate, pârâtele au un bun actual, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO ”.[4]

[1] Decizie civilă nr. 1240/R/R/15.02.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[2] Decizie civilă nr. 4718/01.06.2011  Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[3] Decizie civilă nr. 7430/05.12.2012 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[4] Decizie civilă nr. 553/18.02.2014 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă


5. În cazul revendicarii pe calea dreptului comun, a unui bun ce intră sub incidența Legii nr. 10/2001, nu se aplică regulile clasice privind compararea de titluri

Până la apariția Legii nr. 10/2001, în cadrul acțiunilor în revendicare imobiliare se folosea, ca și mecanism juridic de soluționare al cauzelor, procedeul comparării titlurilor exhibate de părți, procedându-se la verificarea titlului mai bine caracterizat.

În același sens este și optica Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

„ Anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, aplicarea operaţiunii juridice de restituire integrală (restitutio in integrum), ca efect al ineficacităţii actelor de preluare, a fost guvernată de prevederile dreptului comun în materia revendicării, reprezentat prin dispoziţiile art. 480 şi art. 481 C. civ.

Faptul că în cadrul unei acţiuni în revendicare, pârâţii au invocat, la rândul lor, titluri de proprietate, nu blochează demersul reclamantului de a obţine, în parte, bunul imobil revendicat, căci operaţiunea comparării de titluri s-a născut în jurisprudenţă, tocmai din nevoia de a da o soluţie situaţiei în care, ambele părţi litigante se pretind proprietari şi prezintă dovezi valide ale dreptului lor de proprietate.

Or, într-o astfel de situaţie, câştig de cauză nu poate avea decât partea care are un drept de proprietate mai bine caracterizat şi un titlu de proprietate preferabil ”.[1]

Ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, prin raportare la Decizia nr. 33/2008 pronunțată de Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, precum și prin raportare la jurisprudența dezvoltată de Curtea EDO, în ceea ce privește acțiunile în revendicare privind imobilele preluate abuziv, mecanismul de soluționare al acestor cauze s-a modificat, de la aplicarea regulilor clasice privind compararea titlurilor de proprietate, la verificarea și aplicarea regulilor ce protejează bunurile, în accepțiunea Curții EDO, coroborat cu aplicarea principiul securității raporturilor juridice.

Astfel, pentru toate acțiunile în revendicare privind bunurile preluate în mod abuziv, introduse pe rolul instanțelor judecătorești după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, nu s-au mai aplicat regulile clasice de comparare a titlurilor, dându-se prevalență aplicării jurisprudenței Curții EDO și salvgardării principiului securității raporturilor juridice.

În acest sens este și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care cităm, cu titlu exemplificativ:

„ Astfel, Înalta Curte a reţinut că este necesar a se analiza, în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenţia Europeană şi dacă admiterea acţiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, ocrotit, de asemenea, de convenţie sau de principiul securităţii juridice ”;[2]

„ … mai precis, că soluţionarea acţiunii în revendicare formulată de reclamantă nu urmează regulile clasice ale comparării titlurilor de proprietate ale părţilor, aşa cum aceste reguli au fost stabilite în doctrina şi jurisprudenţa anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, în aplicarea art. 480 C. civ., ci se va realiza în raport de prevederile de drept substanţial ale legii speciale de reparaţie, în aplicarea principiului specialia generalibus derogant, precum şi cu respectarea celorlalte criterii prevăzute prin decizia în interesul Legii nr. 33/2008, sens în care a procedat în continuare ”;[3]

„ Ca atare, în prezenta cauză nu s-a pus problema comparării titlurilor exhibate de părţi pe temeiul criteriilor clasice, cristalizate în aplicarea art. 480-481 C. civ., în doctrină şi în practica judiciară, ci s-a făcut aplicarea deciziei în interesul legii, în sensul verificării dacă legea internă intră în conflict cu prevederile Convenţiei, dacă reclamantul are un ”bun” şi dacă admiterea acţiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securităţii juridice ”;[4]

„ În acest sens, trebuie să se analizeze, în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi dacă admiterea acţiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate sau securităţii raporturilor juridice ”.[5]

[1] Decizie civilă nr. 312/23.01.2012  Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a I-a Civilă

[2] Decizie civilă nr. 5933/10.11.2010 Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă

[3] Decizie civilă nr. 7854/04.11.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție

[4] Decizie civilă nr. 4584/17.10.2013  Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă

[5] Decizie civilă nr. 1878/12.06.2014  Înalta Curte de Casație și Justiție Secția a II-a Civilă

Echipa DPA Legal