Cumpărarea unui apartament într-un complex rezidențial nou / Cumpărarea unei locuințe vechi / Achiziția unui teren în scopul edificării unei construcții / Cum vă putem ajuta

Cumpărarea unui apartament într-un complex rezidențial nou

Grație suprafețelor generoase, nivelului de confort ridicat, poziționării și facilităților conexe ( ex. magazine, săli de fitness etc ) achiziția unui apartament într-un complex rezidențial nou pare o alegere inspirată pentru o serie de persoane.

În principiu, marea majoritate a apartamentelor din noile ansambluri rezidențiale sunt contractate înainte de edificarea acestora prin intermediul (i) unui contract de rezervare, urmat de (ii) un antecontract de vânzare – cumpărare finalizat de ( iii) contractul de vânzare.

În marea majoritate a cazurilor edificarea și vânzarea ansablurilor rezidențiale sunt realizate de companii de renume astfel încât nu apar suprize neplăcute.

Cu toate acestea, în practică, pot apărea o serie de probleme legate de ansamblurile rezidențiale noi:

  • după plata unui avans societatea dezvoltatoare întră în faliment;
  • termenul de finalizare a construcției se prelungește peste durata agreată inițial;
  • finisajele părților comune sunt executate într-un mod deficitar;
  • nu se poate încheia procesul verbal de recepție a construcției la finalizarea lucrărilor întrucât nu a fost respectată autorizația de construire ( ex. au fost edificate mai multe etaje decât cele autorizate inițial );
  • noul bloc nu poate fi racordat la rețelele de utilități;
  • utilitățile sunt furnizate într-un mod captiv la prețuri crescute artificial de către dezvoltator;
  • se descoperă că numite părți din construcție care ar fi trebuit să fie comune tuturor coproprietarilor se află în proprietatea exclusivă a dezvoltatorului;
  • sunt stabilite diverse taxe exorbitante pentru așa numitele servicii de administrare ale condominiului;
  • nu sunt prezentate actele construcției ( ex. cartea tehnică etc );
  • se tegiversează înființarea asociațiilor de proprietari.

Marea majoritate a acestor situații neplăcute pot fi evitate prin intermediul verificării unor serii de aspecte tehnice, juridice și economice:

  • solicitarea și verificarea certificatului de urbanism emis pentru construirea viitorului ansamblu pentru a observa care este tipul construcției ce poate fi edificată ( ex. numărul maxim al etajelor );
  • solicitarea și verificarea autorizației de construire pentru a observa concordanța acesteia cu prevederile certificatului de urbanism și cu realitatea de pe teren ( ex. câte nivele are blocul, dacă este respectat numărul parcărilor, dacă este respectată înălțimea maximă a imobilului etc );
  • verificarea lipsei oricărui litigiu privind actele de proprietate asupra terenului;
  • verificarea lipsei oricărui proces privind anularea autorizației de construire;
  • verificarea poziționării viitoarei construcții față de limitele de proprietate ale terenului ( ex. pentru a evita achiziția unui apartament ale cărui geamuri pot fi obturate prin edificarea unei noi construcții pe terenul învecinat );
  • verificarea racordarii imobilului direct la rețelele de utilități ( apă, gaze, curent electric etc );

  • verificarea și negocierea tuturor clauzelor contractului de rezervare astfel încât cumpărătorul să beneficieze de o protecție adecvată în situația în care dezvoltatorul intră în faliment;

  • verificarea și negocierea tuturor clauzelor antecontractului de vânzare – cumpararare ( ex. stabilirea unor termene ferme de execuție a construcției, stabilirea unor penalități în cazul întârzierii lucrărilor, dreptul de a denunța contractul în situația în care dezvoltatorul nu-și îndeplinește obligațiile asumate, dreptul la restituirea avansului plătit și a oricăror daune interese etc );

  • verificarea și negocierea tuturor clauzelor contractului de vânzare ( ex. evitarea asumării obligațiilor de a plăti taxe nedeterminate pentru servicii de administrare, evitarea plății utilităților către dezvoltator în locul furnizorilor autorizați, stabilirea unor clauze penale în situația în care dezolvatorul nu predă toate documentele construcției către asociația de proprietari etc );
  • urmărirea radierii tuturor ipotecilor din toate cărțile funciare ( cartea întregului teren, cartea întregii construcții, cartea apartamentui, cartea locului de parcare etc ) după plata integrală a prețului.

Toate aceste aspecte pot fi verificate cu o serie de specialiști din domeniile de interes ( ex. arhitecți, ingineri constructori, ingineri geodezi, notari publici, avocați etc ).

Cu alte cuvinte, situațiile neplăcute pot fi evitate prin cunoașterea situației juridice a apartamentului înainte de achiziția acestuia.

Pentru mai multe detalii privind ce înseamnă cunoașterea situației juridice a unui imobil vă rugăm accesați secțiunea Situația juridică a unui imobil.

Pentru mai multe informații privind procesele având ca obiect autorizațiile de construire vă rugăm accesați secțiunea Anularea autorizației de construire.

Cumpărarea unei locuințe vechi

Datorită costurilor reduse față de locuințele noi și / sau datorită arhitecturii impresionante a construcțiilor interbelice și / sau poziționării acestora în zone centrale construcțiile vechi ( ante anii 1990 ) pot reprezenta un real interes.

În general, achiziția unei construcții vechi presupune o verificare sumară a actelor de proprietate, înscrierii acestora în cartea funciară și plății tuturor taxelor către autoritățile fiscale la zi.

Cu toate acestea, în practică pot apărea o serie de situații neplăcute:

  • achiziția unei construcții de la un vânzător ale cărui acte de proprietate nu sunt valabile;
  • achiziția unui imobil aflat în proces de revendicare de către adevăratul proprietar;
  • cumpărarea unui imobil care formează obiectul legilor speciale de retrocedare;
  • cumpărarea unui imobil edificat fără autorizație de construire;
  • cumpărarea unui imobil fără respectarea dreptului de preempțiune stabilit de lege în favoarea anumitor autorități / instituții publice;
  • cumpărarea unui imobil care nu poate fi demolat, existând în schimb obligația de a fi menținut în starea constructivă inițială ( ex. o casă monument istoric ).

Evitarea unor astfel de situații poate fi realizată prin desfășurarea unei verificări a situației juridice a imobilului:

  • verificarea legalității actelor de proprietate ale vânzătorului;
  • verificarea dacă imobilul formează sau nu obiectul unor legi de restituire;
  • verificarea dacă imobilul formează obiectul vreunui proces sau al vreunei executări silite;
  • verificarea raporturilor și convențiilor încheiate cu vecinii;
  • verificarea încadrării imobilului în lista monumentelor istorice și / sau a clădirilor protejate;
  • verificarea regimului juridic al terenului aferent construcției ( în proprietate și / sau în folosință );
  • identificarea parametrilor urbanistici ai imobilului ( ex. imobil într-o zona protejată, construcție demolabilă sau nu etc ).

Aceste aspecte pot fi verificate atât pe baza actelor și informațiilor deținute de vânzător, cât și în urma unui dialog cu autoritățile competente în domeniu.

Achiziția unui teren în scopul edificării unei construcții

Achiziția unui teren în scopul edificării unei construcții poate presupune verificarea unor serii de aspecte:

  • verificarea dacă terenul formează sau nu obiectul legilor de retrocedare;
  • legalitatea actelor de proprietate asupra terenului;
  • în situația în care actele de proprietate sunt titluri de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 verificarea actelor care au stat la baza emiterii acestora;
  • verificarea poziționării exacte a terenului față de limitele de proprietate, precum și acuratețea actelor care stabilesc limitele;
  • verificarea documentației cadastrale care a stat la baza întabularii dreptului de proprietate, precum și incidența unor suprapuneri cu terenurile învecinate;
  • verificarea parametrilor urbanistici ai terenului ( ex. teren construibil sau nu, POT – ul, CUT – ul, regimul tehnic al terenului etc );
  • verificarea limitărilor legale în ceea ce privește rețelele edilitare, dacă există;
  • verificarea dacă terenul formează sau nu obiectul vreunui litigiu.

Pentru mai multe detalii privind terenurile care formează obiectul legilor de retrocedare vă rugăm consultați secțiunea Restituirea imobilelor naționalizate.

Pentru mai multe informații privind suprapunerea terenurilor vă rugăm consultați secțiunea Suprapunerea terenurilor.

Cum vă putem ajuta

În colaborare cu specialiști din toate domeniile relevante ( notari publici, arhitecți, ingineri constructori, ingineri geodezi etc ) avocații noștri vă pot consilia și vă pot furniza toate informațiile necesare cu ocazia achiziționării unui imobil, astfel încât achiziția dumneavoastră să fie realizată într-o deplină cunoștință de cauza și protejată împotriva unor situații nedorite.

Informații suplimentare privind achiziționarea unui imobil