Autorizația de construire – noțiune / Importanța existenței unei autorizații de construire și a respectării acesteia / Construcțiile edificate fără autorizație de construire / Cum vă putem ajuta

Autorizația de construire – noțiune

Ca regulă generală, în România, efectuarea unor lucrări în materia construcțiilor ( ex. desființarea în tot sau în parte a unei construcții, modernizarea unei construcții existente, edificarea unei noi construcții etc ) se poate realiza numai în baza unei autorizații de construire emisă în condițiile Legii nr. 50/1991 ( Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcții ).

Potrivit Legii nr. 50/1991 autorizația de construire reprezintă actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții, corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor.

Autorizația de construire reprezintă actul prin care se aprobă edificarea unei construcții pe un anumit teren, pe baza actelor prevăzute de lege, act care stabilesc regimul viitoarei construcții ( ex. amplasamentul construcției pe teren, retragerile față de limitele de proprietate, amprenta la sol a construcției, înălțimea maximă a construcției, geometria construcției, destinația construcției etc ).

Importanța existenței unei autorizații de construire și a respectării acesteia

După cum am menționat în cadrul unei alte secțiuni ( Dreptul de proprietate ) dreptul de proprietate asupra unui teren se poate exercita în condițiile legii, ceea ce înseamnă că proprietarul poate să edifice pe terenul său numai construcții autorizate potrivit legii.

Lipsa autorizației de construire și / sau nerespectarea autorizației emise și / sau neincheierea procesului verbal de recepție la finalizarea construcției pot genera o serie de dificultăți:

  • construcția nu se consideră finalizată;
  • dreptul de proprietate asupra construcției nu poate fi înscris în cartea funciară;
  • în cazul construirii unui bloc de locuințe nu se poate realiza operațiunea apartamentării ( dezmembrării );
  • construcția nu poate fi înstrăinată;
  • autoritățile competente pot impune sancțiuni, inclusiv desființarea construcției;
  • persoanele interesate pot obține desființarea în tot sau în parte a construcției ( pentru mai multe detalii vă rugăm accesați secțiunea Desființarea construcțiilor vecinilor ) etc.

Construcțiile edificate fără autorizație de construire

Ca regulă generală, în situația în care proprietarul unui teren a edificat o construcție cu propriile sale materiale, în lipsa unei autorizații de construire, acesta nu poate fi considerat proprietar asupra construcției, nici măcar în cadrul unui dosar introdus pe rolul instanțelor judecătorești ( în acest sens fiind dezlegarile obligatorii date de Înalta Curte de Casație și Justiție prin intermediul deciziei nr. 13/2019, pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii, decizie publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 440/03.06.2019 ).

Cu toate acestea, față de multitudinea cazurilor și cauzelor ce pot apărea în pratică, legea prevede mai multe remedii legale prin care se poate asigura intrarea în legalitate.

Un prim remediu legal privește construcțiile edificate înainte de data de 01.08.2001.

În cazul acestor construcții, edificate fără autorizații de construire, Legea nr. 7/1996 prevede că dreptul de proprietate asupra acestora poate fi înscris în cartea funciară în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.

Un alt remediu legal privește construcțiile edificate fără autorizație, după dată de 01.08.2001, pentru care termenul de prescripție extinctivă privind aplicarea sancțiunilor de către autoritățile competente s-a împlinit.

În cazul acestor construcții Legea nr. 50/1991 prevede că dreptul de proprietate asupra acestora poate fi înscris în cartea funciară în baza unui certificat de atestare privind edificarea construcției, certificat ce va fi emis numai pe baza unei expertize tehnice care să ateste încadrarea lucrării în condițiile legii, precum și în baza documentației cadastrale.

Acest al doilea remediu legal are că premisă respectarea cerințelor fundamentale de urbanism de către noua construcție ( ex. POT – ul procentul de ocupare al terenului, CUT – ul coeficientul de utilizare al terenului, H – max – înălțimea maximă, destinația construcției etc ), în caz contrar neputând opera intrarea în legalitate.

Cum vă putem ajuta

Avocații noștri, în colaborare cu diverși arhitecți și ingineri constructori, vă pot consilia în vederea oricărei probleme privind intrarea în legalitate a unei construcții edificate fără autorizație de construire:

  • stabilirea regimului juridic aplicabil construcției;
  • stabilirea dacă noua construcție se încadrează în parametrii urbanistici ai zonei;
  • asistență juridică la momentul realizării expertizării construcției;
  • întocmirea și depunerea actelor în vederea intabularii dreptului de proprietate în cartea funciară;
  • asistență juridică și reprezentare în față autorităților competente etc.