Legea nr. 112/1995 este un act normativ cu o funcție dublă:
- în ceea ce privește foștii proprietari ai unor locuințe, preluate de statul comunist, fără titlu, în perioada 1945-1989, legea le oferă dreptul de a obține locuințele înapoi și/sau despăgubiri;
- în ceea ce privește chiriașii locuințelor menționate mai sus, legea le oferă dreptul de a le cumpăra, în situația în care acestea nu sunt solicitate a fi retrocedate de foștii proprietari.
Legea nr. 112/1995 este o lege care se aplică, la fel ca în cazul oricăror alte acte normative, numai persoanelor care întrunesc cerințele prevăzute de aceasta.
În ceea ce îi privește pe foștii proprietari, acest act normativ li s-ar fi aplicat, numai în situația în care, imobilul lor ar fi avut destinația de locuința și ar fi fost preluat, fără titlu în accepțiunea legii, motiv pentru care numai aceștia ar fi fost îndreptățiți să formuleze cereri pentru retrocedarea locuinței și/sau despăgubiri.
Cu toate acestea, în baza Legii nr. 112/1995, au fost formulate foarte multe notificări de retrocedare de către persoane care aveau calitatea de foști proprietari, însă nu se încadrau în prevederile legii.
În ceea ce îi privește pe chiriașii locuințelor, acest act normativ li s-ar fi aplicat, numai în situația în care imobilul pe care îl ocupau fusese trecut în proprietatea statului, cu titlu în accepțiunea legii, și, nu fusese solicitat a fi retrocedat de către fostul proprietar.
Cu toate acestea, în baza Legii nr. 112/1995, au fost încheiate foarte multe contracte de vânzare-cumpărare care nu respectau conditiile impuse de lege, fie pentru motivul ca locuința nu fusese preluată cu titlu, fie pentru motivul că locuința fusese solicitată a fi retrocedata de foștii proprietari.
Față de aceste împrejurări, în perioada 1995-prezent, pe rolul instanțelor judecătorești din România au existat numeroase litigii între fostul proprietar și chiriașul cumpărător, iar practica instanțelor nu a fost una constantă, unele soluții fiind în favoarea fostului proprietar, iar altele în favoarea chiriașului cumpărător.
Pentru scopul prezentului articol vom trata în continuare numai situația proceselor în care soluția instanțelor a fost în defavoarea chiriașului cumpărător.
În principiu, soluțiile pronunțate de instanțe în defavoarea chiriașului cumpărător pot fi încadrate într-una din următoarele categorii:
- instanțele au obligat chiriașul cumpărător să lase în deplină proprietate și liniștită posesie locuința în favoarea fostului proprietar;
- instanțele au constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător în baza Legii nr. 112/1995 și l-au obligat pe acesta să lase în deplină proprietate posesie favoarea fostului proprietar;
- instanțele au constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător Legii nr. 112/1995.
În fiecare dintre cele 3 variante expuse mai sus, chiriașul cumpărător are dreptul de a fi despăgubit, însă natura și cuantumul despăgubirilor sunt diferențiate în funcție de situația particulară în care se află.
Cazul 1:
În situația în care chiriașul cumpărător a fost obligat să predea locuința către fostul proprietar, dar contractul său de vânzare-cumpărare nu a fost desființat (nu s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu prețul de piata al locuinței.
În acest sens sunt prevederile art. 501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001:
„Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Cazul 2:
În situația în care chiriașul cumpărător a fost obligat să predea locuința către fostul proprietar, iar contractul său de vânzare-cumpărare a fost desființat (s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu valoarea prețului plătit pentru locuință actualizat cu indicele de inflație.
În acest sens sunt prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001:
„Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.
Cazul 3:
În situația în care chiriașului cumpărător i s-a desființat contractul său de vânzare-cumparare (s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu valoarea prețului plătit pentru locuință actualizat cu indicele de inflație.
În acest sens sunt prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001:
„Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.
În toate cele 3 cazuri expuse mai sus despăgubirile se acordă de catre Ministerul Economiei și Finanțelor.
În practica instanțelor judecătorești din România nu a existat un punct de vedere unitar în ceea ce privește natura și cuantumul despăgubirilor ce se cuveneau chiriașilor cumpărători în cele 3 cazuri expuse mai sus.
În acest sens, au existat hotărâri judecătorești prin care și în cazurile 2 și 3, expuse mai sus, chiriașii cumpărători au obținut despăgubiri egale cu pretul de circulație al locuințelor, iar nu cu prețul plătit pentru acestea, actualizat cu indicele de inflație.
Această practică neunitară a fost soluționată, în mod indirect, de către Înaltă Curte de Casație și Justiție, care a arătat că există o distincție foarte clară între:
- situația chiriașului cumpărător al cărui contract a fost desființat;
- situația chiriașului cumpărător al cărui contract nu a fost desființat.
În acest sens sunt considerentele Deciziei nr. 1/19.01.2015 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție:
” In prima situatie, izvorul pretentiilor se afla in deposedarea de un bun detinut in temeiul unui contract incheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, desfiintat printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, deci temeiul detinerii bunului este unul nelegitim.
În cea de-a doua situație, dimpotrivă, temeiul deținerii bunului este unul legitim, întrucât reclamantul se prevalează de un titlu valabil, respectiv de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare „.
În baza acestei hotărâri judecătorești obligatorii pentru instanțele naționale, situația chiriașului cumpărător a fost clarificată în sensul expus mai sus (Cazul 1, 2 respectiv 3).
Ați cumpărat o locuință în baza Legii nr. 112/1995 pe care ați pierdut-o în favoarea fostului proprietar și doriți să obțineți despăgubiri pentru aceasta?
Contactați-ne și obțineți despăgubirile care vi se cuvin.
Echipa DPA Legal
Accesați serviciile juridice oferite de avocații DPA:
Alte informații privind Despăgubirile ANRP
Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 10/2001 și Legea nr. 165/2013/01.01.2017 începe valorificarea punctelor sub forma despăgubirilor bănești
Pentru imobilele ce formează obiectul Legilor nr. 18/1991, 169/1997, 1/2000, respectiv 10/2001 ce nu pot fi restituite în natură și pentru care nu se pot acorda alte imobile în compensare, Legea nr. 165/2013 prevede
Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 10/2001 și Legea nr. 165/2013/Majorarea despăgubirilor bănești la 20% din numărul de puncte acordate
Pentru imobilele ce formează obiectul Legilor nr. 18/1991, 169/1997, 1/2000, respectiv 10/2001 ce nu pot fi restituite în natură și pentru care nu se pot acorda alte imobile în compensare, Legea nr.165/2013 prevede acordarea
Legea nr. 18/1991 și Legea nr. 165/2013/01.01.2018 noul termen de soluționare al cererilor de reconstituire/constituire a dreptului de proprietate
Legea nr. 18/1991 este o lege cu caracter reparatoriu în baza căreia persoanele care au fost deposedate, în mod abuziv, de bunurile lor (terenuri) de către statul comunist și/sau C.A.P-uri (Cooperativele Agricole de Producție),
Alte informații privind Dreptul de proprietate
Alte informații privind Recuperarea creanțelor
Obligarea proprietarului/utilizatorului unei conducte de deversare a apelor uzate la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului afectat de conductă
Un nou succes al echipei DPA în materia dreptului civil Dumitru, Popescu și Asociații a asistat și reprezentat proprietarii unui teren afectat parțial de o conductă de deversare a apelor uzate cu privire la
Respingerea pretențiilor solicitate de autoritatea contractantă
Un nou succes al echipei DPA în materia achizițiilor publice Dumitru, Popescu și Asociații a asistat și reprezentat o societate (comercială) împotriva pretențiilor emise de autoritatea contractată prin raportare la o serie de contracte
Alte informații privind Relațiile creditor vs debitor
Creditor vs debitor
Servicii complete în materia raporturilor juridice dintre creditori și debitori Orice raport dintre un creditor și un debitor are la bază o obligație, indiferent de tipul sau natura acesteia, obligație ce aparține debitorului. Obligația
Executarea silită a bunurilor aflate sub un sechestru asigurător aplicat într-un dosar penal
Aplicarea unui sechestru asigurător în cadrul unui dosar penal împiedică executarea silită a bunului sechestrat la cererea unor creditori, terți față de dosarul penal? În cele ce urmează vom încerca să oferim un răspuns
Dreptul de retenție vs Contravaloarea lipsei de folosință
1. În cazul dreptului de retenție stabilit printr-o hotărâre judecătorească, de când începe să-și producă efectele acest drept? 2. Titularul dreptului de retenție are dreptul de a folosi bunul grevat de acest drept? 3.