Ați cumpărat un apartament în baza Legii nr. 112/1995 și l-ați pierdut în favoarea fostului proprietar? Aflați cum puteți obține despăgubiri pentru apartamentul pierdut

Legea nr. 112/1995 este un act normativ cu o funcție dublă:

• în ceea ce privește foștii proprietari ai unor locuințe, preluate de statul comunist, fără titlu, în perioada 1945-1989, legea le oferă dreptul de a obține locuințele înapoi și/sau despăgubiri;

• în ceea ce privește chiriașii locuințelor menționate mai sus, legea le oferă dreptul de a le cumpăra, în situația în care acestea nu sunt solicitate a fi retrocedate de foștii proprietari.

Legea nr. 112/1995 este o lege care se aplică, la fel ca în cazul oricăror alte acte normative, numai persoanelor care întrunesc cerințele prevăzute de aceasta.

În ceea ce îi privește pe foștii proprietari, acest act normativ li s-ar fi aplicat, numai în situația în care, imobilul lor ar fi avut destinația de locuința și ar fi fost preluat, fără titlu în accepțiunea legii, motiv pentru care numai aceștia ar fi fost îndreptățiți să formuleze cereri pentru retrocedarea locuinței și/sau despăgubiri.

Cu toate acestea, în baza Legii nr. 112/1995, au fost formulate foarte multe notificări de retrocedare de către persoane care aveau calitatea de foști proprietari, însă nu se încadrau în prevederile legii.

În ceea ce îi privește pe chiriașii locuințelor, acest act normativ li s-ar fi aplicat, numai în situația în care imobilul pe care îl ocupau fusese trecut în proprietatea statului, cu titlu în accepțiunea legii, și, nu fusese solicitat a fi retrocedat de către fostul proprietar.

Cu toate acestea, în baza Legii nr. 112/1995, au fost încheiate foarte multe contracte de vânzare-cumpărare care nu respectau conditiile impuse de lege, fie pentru motivul ca locuința nu fusese preluată cu titlu, fie pentru motivul că locuința fusese solicitată a fi retrocedata de foștii proprietari.

Față de aceste împrejurări, în perioada 1995-prezent, pe rolul instanțelor judecătorești din România au existat numeroase litigii între fostul proprietar și chiriașul cumpărător, iar practica instanțelor nu a fost una constantă, unele soluții fiind în favoarea fostului proprietar, iar altele în favoarea chiriașului cumpărător.

Pentru scopul prezentului articol vom trata în continuare numai situația proceselor în care soluția instanțelor a fost în defavoarea chiriașului cumpărător.

În principiu, soluțiile pronunțate de instanțe în defavoarea chiriașului cumpărător pot fi încadrate într-una din următoarele categorii:

• instanțele au obligat chiriașul cumpărător să lase în deplină proprietate și liniștită posesie locuința în favoarea fostului proprietar;

• instanțele au constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător în baza Legii nr. 112/1995 și l-au obligat pe acesta să lase în deplină proprietate posesie favoarea fostului proprietar;

• instanțele au constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașul cumpărător Legii nr. 112/1995.

În fiecare dintre cele 3 variante expuse mai sus, chiriașul cumpărător are dreptul de a fi despăgubit, însă natura și cuantumul despăgubirilor sunt diferențiate în funcție de situația particulară în care se află.

Cazul 1:

În situația în care chiriașul cumpărător a fost obligat să predea locuința către fostul proprietar, dar contractul său de vânzare-cumpărare nu a fost desființat (nu s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu prețul de piata al locuinței.

În acest sens sunt prevederile art. 50¹ alin. 1 din Legea nr. 10/2001:

„Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.

Cazul 2:

În situația în care chiriașul cumpărător a fost obligat să predea locuința către fostul proprietar, iar contractul său de vânzare-cumpărare a fost desființat (s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu valoarea prețului plătit pentru locuință actualizat cu indicele de inflație.

În acest sens sunt prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001:

„Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.

Cazul 3:

În situația în care chiriașului cumpărător i s-a desființat contractul său de vânzare-cumparare (s-a constatat nulitatea absolută a acestuia), acesta are dreptul de a obține despăgubiri egale cu valoarea prețului plătit pentru locuință actualizat cu indicele de inflație.

În acest sens sunt prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001:

„Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.

În toate cele 3 cazuri expuse mai sus despăgubirile se acordă de catre Ministerul Economiei și Finanțelor.

În practica instanțelor judecătorești din România nu a existat un punct de vedere unitar în ceea ce privește natura și cuantumul despăgubirilor ce se cuveneau chiriașilor cumpărători în cele 3 cazuri expuse mai sus.

În acest sens, au existat hotărâri judecătorești prin care și în cazurile 2 și 3, expuse mai sus, chiriașii cumpărători au obținut despăgubiri egale cu pretul de circulație al locuințelor, iar nu cu prețul plătit pentru acestea, actualizat cu indicele de inflație.

Această practică neunitară a fost soluționată, în mod indirect, de către Înaltă Curte de Casație și Justiție, care a arătat că există o distincție foarte clară între:

• situația chiriașului cumpărător al cărui contract a fost desființat;

• situația chiriașului cumpărător al cărui contract nu a fost desființat.

În acest sens sunt considerentele Deciziei nr. 1/19.01.2015 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție:

” In prima situatie, izvorul pretentiilor se afla in deposedarea de un bun detinut in temeiul unui contract incheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, desfiintat printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, deci temeiul detinerii bunului este unul nelegitim.

În cea de-a doua situație, dimpotrivă, temeiul deținerii bunului este unul legitim, întrucât reclamantul se prevalează de un titlu valabil, respectiv de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare „.

În baza acestei hotărâri judecătorești obligatorii pentru instanțele naționale, situația chiriașului cumpărător a fost clarificată în sensul expus mai sus (Cazul 1, 2 respectiv 3).

Ați cumpărat o locuință în baza Legii nr. 112/1995 pe care ați pierdut-o în favoarea fostului proprietar și doriți să obțineți despăgubiri pentru aceasta?

Contactați-ne și obțineți despăgubirile care vi se cuvin.

Echipa DPA Legal

Accesați serviciile juridice oferite de avocații DPA:

Alte informații privind Despăgubirile ANRP

Alte informații privind Dreptul de proprietate

Alte informații privind Recuperarea creanțelor

Alte informații privind Relațiile creditor vs debitor